房地产业的发展要发现和适应新的需求

中国人口的结构变化出现了三个趋势。

一是老年人口比重不断提高。2010年第六次人口普查时，65岁以上的老龄人口占总人口比重是6.96，2020年第七次人口普查的时候，中国65岁以上的老年人口占总人口的比重是13.5。

二是家庭规模不断缩小，2000年第五次人口普查的时候，家庭平均人口3.44，2010年第六次人口普查的时候是3.1，到2020年第七次人口普查的时候是2.62，这是全国的加权平均人口数，城市的家庭的人口数比这个还小一些。

三是预期寿命提高。2010年中国人口的预期寿命是73.3岁，2021年提高到78.2岁。

在今后的发展中，这三个趋势会加速扩展，在城市里这三个变化趋势表现得更为突出。这三个变化趋势反映出养老服务需求将成为今后社会发展的重要问题。它不仅仅是老龄化引起的人口结构压力，还涉及到老龄人口的服务时间会不断延长，家庭结构中年轻人能够照顾老年人的可能性持续减弱。

房地产业的主要任务是为人民群众提供住房。在人口结构的变化中，房地产业的产品和服务就面临着新的考验。如果人的预期寿命为78.2岁，也就意味着，平均到每个人至少有将近30%的生命延续时间是在退休以后的生活状态度过。

通常所说的属于养老的生活方式，这部分人群占人口总量接近20%。2020年60岁以上的人口占百分之十八点几。退休后的居家生活方式对住房功能的需求，相比以学习工作阶段的居家生活方式对住房功能的需求有很大的不同。所以，房地产的转型发展重要任务就要发现和适应新的居住需求，从而改善住房供应。

准确判断养老需求的特征和难点

从住房与住房供应有关的养老服务供应的角度，有几个问题需要提前谋划。

第一，机构养老的占比有可能超过预设的模式。当然有人说受传统文化的影响，国人大多选择居家养老，但是在人口结构的变化中，恐怕很难固守原来的模式。

人的观念是在发生变化的。我们定的养老模式关键还是供应不足，我们需要做准确的判断。到底是老百姓不愿意住养老院，还是我们供应不足？特别是在老年人人生历程最后一段时间里，以及那些失能老人，恐怕专门机构的养老服务会日渐重要。

在参加这个会议之前，我专门查找了一些资料，在西方一些发达国家中，20%的老年人选择专业的养老机构养老。虽然当前我国的养老格局是9073，但是也应该能看到类似的情况，就是越来越多的老年人选择养老机构。

现在不少养老机构处于床位空置的状态，在分析这个问题的时候，除了要分析需求不足的因素，还要重点分析供给与需求失衡的因素，是否供需失衡导致了供给低效或者无效。

一些床位空置固然有老百姓观念上的问题，但是反过来从供给侧来看问题，是不是价格过高，背离了老百姓的支付能力？是不是软件硬件服务，跟老百姓的需求不适应？

此外，中等收入家庭的比重不断的扩大是今后我国社会发展的一个重要特征，而且中等收入家庭的收入以较快的速度提高。

那么，当我们考虑以社会力量发展养老项目时，目标客户群体是不是应该以中等收入的老年人为主？这样，大多数老人的养老能够以社会的力量来满足，政府才有可能给较低收入家庭提供充分的养老保障。

第二，理论上看居家养老和社区养老给社会带来的负担比较小，家庭和社区的关爱比较适应原居住方式的转换和过渡。而且老年人退休后的大部分时间还是处于健康状况下生活的，完全有可能在相当长的时间内实现居家养老和社区养老。

但现实的问题是社区养老的基础设施的建设、医疗服务、健康风险的防范，远远没有考虑到养老发展的需要，持续养老的服务能力不符要求，那么，改造完善是一项重要的任务。

第三，在以往大规模的住宅建设中，住宅住房的老龄化适应性远远不足。我们现在既要对新建住房的适老化提出要求，也要对既有住房的适老化改造提出要求。怎么改造，是个难题。

第四，在数字技术的发展中，人的消费需求发生了很大的变化，养老服务的内涵也在不断的扩展，养老项目的建设和养老的服务需要适应数字化的发展，并由此创造更多的需求。

正确认识养老项目的商业模式

养老事业的主要属性是社公益性，但是完全依靠政府来承担养老事业的责任，可能会带来供给不能满足需求的问题，所以动员社会力量投入养老事业，应该是满足养老需求的有效途径。

当社会力量投入养老事业时，就会有一个考量投入产出是否平衡的问题。不过，过度强调资本回报，追逐高利润就会误入歧途。毕竟缺乏收入增长是老年群体的一大特征。

所以，传统房地产的商业逻辑恐怕在养老项目的建设当中不适用了，那么就得有一种新的视野、新的机制，新的建设机制和服务机制，去实现投入产出的良性循环。

以诚信为基础，推进养老服务

这些年五花八门的养老地产、养老产品比比皆是，饱受诟病的原因是，有些人拿养老做噱头做诱饵，有些养老地产其实并不含有多少养老的元素，有些养老产品已经沦为欺诈。

我们在推进养老项目中，除了要把产品做好，适应需求，同时要推进诚信机制的建设，要有制度安排和市场规则安排，还在创造爱心、善心。

全国打击整治养老诈骗欺诈专项行动，今年4月份启动以来已经查处了不少案件，我们要从这些案例中总结养老事业发展中的制度性缺陷，完善规则，杜绝圈钱行动。在投资者、管理者、护理者几个层面建立诚信机制，切实保护老年人的权益。

最后，用一句话总结，做养老事业，有心就能成功，你的心路对了，就能成功；你的心术不正，路子不对，也许赚钱，最后一定失败。